Что такое «спальный район» - имеет представление каждый москвич. Среди этих районов есть те, которые слывут «получше», «середнячками», и совсем плохими. Однако у этой градации (вполне себе понятной на бытовом уровне) не очень хорошо с аргументированностью и тем, что сегодня называется «прозрачностью» - т.е. четкими критериями, по которым район относится в ту или иную категорию.

И все-таки, Metrinfo.ru начнет разбираться в проблеме  с вопроса – что же такое «спальный район»? Наука на этот вопрос ответа не дает, а вот народ – главный автор статей в Википедии (свободной энциклопедии на просторах Интернета, в создании которой может принять участие каждый желающий) уже сформулировал свое видение. «Спальный район — жилой район города (обычно в крупных мегаполисах или в их пригородах), жители которого вынуждены ежедневно ездить на работу в деловой центр города и возвращаться домой для того, чтобы переночевать (откуда и пошло название)».

Затем Википедия сообщает главные признаки «спальников». Эти районы значительно удалены от центра города, где кипит деловая и культурная жизнь, но зато и цены на жилье в них ниже.

Памятников архитектуры вы в них не найдете, если, конечно не объявить ими легендарные хрущевки, хотя, скорее их можно было бы назвать памятниками эпохи… Застройка вся типовая, шаблонная, панельная. Впрочем, нормы для проектировщиков в советские времена были строгие и обязательно предусматривали необходимые для жителей детские сады, школы, полклиники, магазины, места отдыха. Вообще-то в застройке того времени чувствовался размах, простор и даже, можно сказать, удаль (еще бы строили-то на пустырях, это вам не точечная «бомбардировка» последнего десятилетия). Строили эти районы в основном на месте деревень, присоединенных к Москве.

«В конце XX века типичными спальными районами Москвы считались Западное Дегунино, Восточное Дегунино, Бирюлёво, Лианозово, Бибирево, Митино, Медведково, Строгино, Чертаново, Ховрино, Алтуфьевский, Братеево, Солнцево, Коньково, Вешняки, Раменки, Новогиреево, Орехово-Борисово, Отрадное и Бескудниковский», - сообщает нам сборник народной мудрости.

Но, если кто помнит советские времена, и кому довелось пожить в «спальниках», отлично помнят, что магазинов на эти большие районы все-таки не хватало, и продукты тащили сюда из центра, купленные по пути с работы. Развлекаться и «шопинговать» тоже ездили в центр.

И еще одна суровая черта спального района советских времен – до станции метро приходилось добираться автобусами и троллейбусами, зачастую переполненными, а института коммерческих маршруток тогда не существовало.

С тех пор многое изменилось. В спальных районах появились торгово-развлекательные центры с джентльменским набором: супермаркет - магазины одежды - кинотеатр, бассейны, физкультурно-оздоровительные центры, у каждого столба – стоматология… Выросли офисы, кое-кому повезло со станциями метро – жителям Конькова, Ясенева . Так что если найти работу недалеко от дома, то «в город» можно вообще не ездить – только разве в театр, на концерт, в музей.

До «бутовцев» дотянулась серая ветка (ст.м «Бульвар Дмитрия Донского»). Но остались и районы-страдальцы – Братеево, Жулебино, Солнцево, где «своих» станций метро нет. А несчастному Бирюлеву московские власти просто подписали приговор, заявив, что метро не придет туда никогда…

Тем не менее, спальные районы остаются привлекательными для застройщиков, на московских «окраинах» вырастают новые современные дома. И мы решили выяснить, где же в Москве лучше всего не только «спать», но и жить полной жизнью.

Вырабатываем классификацию
Строго говоря, единой, признанной всеми экспертами рынка системы классификации, которая позволила бы «выстроить по ранжиру» московские районы, не существует. Можно говорить только о наборе факторов, которые определяют привлекательность того или иного места в нашем городе. «Из основных я бы назвала экологическую ситуацию (здесь учитывается как экологическая карта Москвы, так и ситуация в конкретной точке: наличие или отсутствие там парковых зон, промышленных предприятий), - говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – Также следует упомянуть транспортную доступность: наличие станций метро и удобство проезда к ним, загруженность прилегающих дорог». Кроме того, важным является уровень окружающей застройки и социальный состав проживающих вокруг, развитость социальной инфраструктуры: наличие школ, детских садов, магазинов и т.д.

В целом, подводит итог Ольга Новикова, общепринятой является следующая градация: наиболее престижным считается запад Москвы – ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. После них идет Северный административный округ, где есть сложившиеся престижные районы – Сокол, Аэропорт. Далее следуют СВАО и та часть северная часть ВАО, которая расположилась ближе всего к Лосиному острову. Затем – остальная часть Восточного административного округа. Завершают рейтинг ЮАО и ЮВАО. При этом внутри каждого из округов наименее престижными являются районы, приближенные к МКАД или расположенные за ней.

Конфликт интересов
Вроде бы все так, однако, когда начинаешь разбираться в предпочтениях людей, оказывается, что стройной системы не получается. Здесь многое субъективно: «вес» каждого фактора очень различен для каждого конкретного человека. «Одни предпочитают жить в просторной квартире на окраине Москвы, другие согласны ютиться в коммуналке, но обязательно ближе к Центру, - отмечает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. – Кому-то квартира нужна просто, чтобы переночевать, а кто-то планирует жить там с семьей».

«Одним из лучших спальных районов является Куркино, это экологически чистый район, с прекрасной природой, недаром его называют «Подмосковной Швейцарией», - добавляет Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании «Пересвет-Недвижимость». – Район застроен качественным жильем, там много домов бизнес-класса. Но транспортная доступность не очень высокая, там нет станции метро, но большинство жителей имеют свой транспорт».

Может случиться и так, что один и тот же параметр окажется для одних покупателей жилья плюсом, а для других – полной противоположностью. К примеру, еще остающиеся в Москве два дешевых рынка (в Выхино и Теплом Стане) для самых бедных жителей являются, несомненно, притягательными, тогда как человек более состоятельный наверняка окажется недовольным подобным соседством: шум, грязь, не очень предсказуемый контингент. Точно так же грустно представить себе небогатого человека, каким-то чудом оказавшегося в «крутом и пафосном» районе – уровень цен в тамошних магазинах вынудит его каждый день отправляться в то же Выхино.

«Противоречивы мнения о Мосфильмовской улице, хотя она находится и не в «спальном» районе, но пример очень показательный, - говорит риэлтор Дмитрий Кожевников. – Состоятельным людям она нравится: престижно, хорошая экология. Но тем, кто победнее, жить здесь будет сложно. Цены в магазинах высоки. Кроме того, добираться сюда легко на личной машине и очень тяжело – на общественном транспорте».

«Молодым людям, нацеленным на карьерный рост и не рассчитывающим в ближайшее время обзаводиться семьей и детьми, важна близость будущего жилья к центру столицы – зоне концентрации деловой активности, учебных заведений и развлекательно-досуговых объектов, - приводит еще один пример Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А для семей с маленькими детьми и людям старшего поколения подобное соседство будет в тягость: они предпочтут более удаленные районы, но зато с благоприятной экологией и развитой социальной инфраструктурой».

Есть еще одно немаловажное соображение: многие привыкли жить в определенном районе, с ним связывают воспоминания детства, родственники, друзья. «Очень часто люди предпочитают покупать квартиру там же, где они проживают в настоящее время, - говорит Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ». – Объясняется это тем, что они привыкли как к плюсам, так и к минусам этого района». «Все относительно, и для многих коренных жителей Люблино или Солнцево, несмотря на довольно криминальную обстановку, лучше места нет, - высказывает ту же мысль Андрей Пашкевич («Пересвет-Недвижимость»). – На первый план выходят не общие характеристики района, а личные впечатления».

Ну, и, наконец самое главное – деньги. Если нужна квартира, а бОльшей суммы просто нет, человек купит то, что ему по карману.

Сравнительная география
В «портфеле» ГК «Пионер» сейчас имеются 4 проекта одного класса, которые находятся в разных спальных районах Москвы.  Один ЖК в Южном Бутово почти построен, остальные три - в Митино, в Текстильщиках и в микрорайоне Северное Тушино – находятся в стадии проектирования (и пока не имеют собственных имен).

Мы попросили застройщика объективно сравнить эти районы по наиболее значимым характеристикам.  Вот что получилось.

Месторасположение: хорошая транспортная доступность + близость к метро.

В Южном Бутово имеется станция метро «Бунинская аллея», жилой комплекс находится в 3 минутах пешеходной доступности от нее; в Митино – новая, недавно открывшаяся станция «Митино» - буквально в 2 минутах ходьбы от будущего комплекса; в Текстильщиках - станция «Волжская» - опять же в 5 минутах ходьбы от будущего ЖК; в Северном Тушино – станция метро «Сходненская» - примерно на таком же расстоянии от будущего объекта застройщика.

«Безусловно, для покупателей данный фактор имеет большое значение: даже если некоторые из них предпочитают общественному транспорту автомобиль, при необходимости - всегда есть возможность добраться до центра без пробок на метро», - комментирует руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер» Ирина Романова.

Несмотря на то, что с точки зрения автомобильной доступности районы не равноценны (например, въезд в Южное Бутово, по наблюдениям автомобилистов, гораздо удобнее, чем в то же Митино - две расширенных трассы против  вечно перегруженной Волоколамки с малым количеством полос), наличие метро их в какой-то степени уравнивает и делает достаточно достижимыми.

Хорошая экология и близость к зонам отдыха (паркам, скверам и т.п.)

«Согласно рейтингу всех районов Москвы (а их 123), составленному недавно одним из деловых порталов, Южное Бутово занял 4-е место по экологичности! Все знают о близости Бутовского леса, отсутствии крупных промышленных предприятий и благоприятной розе ветров, отчего Южное Бутово давно снискал репутацию одного из самых экологически чистых районов города», – рассказывает Ирина Романова.

Северному Тушино присуждено 19-е место, что тоже неплохой результат: район действительно достаточно зеленый, в непосредственной близости от строительства будущего ЖК находится парк Северное Тушино и Химкинское водохранилище. Район Митино занял в рейтинге 33–е место, что тоже понятно. Это сравнительно молодой район, так что зеленые насаждения здесь еще не успели превратиться в парки и скверы, хотя район все-равно очень приятный и ухоженный. Кроме того, неподалеку лес, и водоемы также присутствуют. Текстильщики находятся на 80-м месте рейтинга. «Здесь сложно поспорить: все знают, что на карте Москвы юго-восток и восток вызывают наибольшие вопросы по экологии. Но тут важное значение приобретает локальное месторасположение объекта: участок строительства будущего комплекса практически примыкает к старейшему парковому ансамблю Москвы «Кузьминки-Люблино» памятнику истории и культуры садово-паркового искусства XVIII-XIX веков, с его прекрасными прогулочными зонами и каскадом прудов», - уточняет Романова.

Развитая инфраструктура

Численность населения Южного Бутова составляет приблизительно 144 тысячи человек, на которых приходится 36 школ, 44 детских дошкольных учреждения и 7 поликлиник (подобные данные обо всех районах Москвы вы можете найти на www.metrinfo.ru в разделе «Цены на Квартиры в Москве по Административным Районам и Станциям Метро»).

Численность населения Митино – более 120 тысяч человек. Здесь работают 27 общеобразовательных и 38 детских дошкольных образовательных учреждений, а также 7 учреждений здравоохранения.

В Текстильщиках проживают около 83 тысяч жителей. В районе работают 9 общеобразовательных и 1 музыкальная школа, 20 садов и 6 поликлиник.

Численность населения района Северное Тушино – около 120 тысяч человек. На них приходится 16 школ, 8 детских садов, 4 больницы, а также 2 ВУЗа.

Если сравнивать так называемую социальную инфраструктуру, то, как видим, по числу подобных учреждений выигрывает Южное Бутово – здесь больше всего детских садов, школ и поликлиник на душу населения. Если же говорить о торговых комплексах, супермаркетах, фитнес-клубах, ресторанах и кафе, то практически все перечисленные районы уже в равной степени охвачены подобными объектами, кроме того, торгово-развлекательная инфраструктура продолжает активно развиваться и перечисленные районы – не исключение.

Делая вывод из этого опыта, приходим к тому, что всегда сравниваем даже не районы в целом, а отдельные территории в их составе. И предпочтения в пользу того или иного района зачастую зависят от того, насколько удачно расположен отдельно взятый объект. Потому что очевидно, что весь район (в случае с Южным Бутово это 2 600 га общей площади, в случае с Текстильщиками – 600 га) не может быть равноценным.

Мнения экспертов

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Наиболее комфортными для проживания из спальных районов являются те, которые застраивались с конца 80-х годов. Строгино, Крылатское, Жулебино, Куркино, Бутово, Митино, Солнцево, Новокосино, Тропарево-Никулино, Ясенево. Эти районы удобно спланированы, обладают полным набором социальной, торговой инфраструктуры. В них можно проживать, что называется, не выезжая за их пределы. Однако их минус – транспортная доступность. Практически везде уже проложено метро, но долгая дорога до центра города свойственна всем им.

Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании «Пересвет-Недвижимость»
Если рассматривать экологию, развитую социально-бытовую инфраструктуру, то хорошие районы – Покрово-Стрешнево, Сокольники, Тимирязевский, Ботанический сад, Лосиный остров, Тропарево-Никулино, Куркино, Кунцево, Крылатское, Ясенево, Черемушки. Они зеленые и чистые, с хорошими учебными и медицинскими заведениями, торговыми и развлекательными центрами. Но цена на жилье, как правило, выше среднего.

Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ
Наиболее благоприятными с точки зрения экологии считаются спальные районы на севере и северо-западе (Крылатское, Кунцево, Строгино, Речной вокзал), а также очень благоприятным является Юго-Запад Москвы.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»
В глобальном плане цена определяется расположением: восточная половина Москвы в целом дешевле западной, а далее уже все зависит от транспортной доступности. Кроме того, в каждом из районов преобладает своя застройка: в Бутово – современная 16-25 этажная панель, а в Кузьминках – 5-12 этажей родом из 60-х и 70-х годов прошлого века. Естественно, качественный дом при прочих равных стоит дороже.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»
Большинство спальных районов возникло в 70-80-х годах, уже тогда они стали дифференцироваться по уровню престижности проживания. Крылатское стал одним из наиболее престижных спальных районов благодаря большой площади зеленых насаждений и отсутствию промышленности. А вот, например, Западное Бирюлево, отделенный от остальных районов линиями МЖД и промышленной зоной, с самого начала считался окраиной.