Проверяют более-менее…
Вообще, о юридической
чистоте риэлторы рассуждают очень охотно. Так что сказочек о том, как
какой-нибудь глупый дяденька (или тетенька) купили квартирочку без
помощи агентствочка, а потом в шкафчике оказались такие-то скелетики,
потенциальные клиенты наслушаются в изобилии.
Но когда от общих вопросов переходишь к конкретике и спрашиваешь – а
каким именно образом вы проверяете – «чистая» эта квартира или нет, и
как потом будете отвечать, если сделка все-таки окажется
недействительной, то собеседники наши как-то сразу скучнеют. Впрочем,
справедливости ради отметим, что журнал Metrinfo.Ru, собирая материал для этой статьи, получил и вполне приемлемые ответы. На первичном рынке, рассказала нам Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», риэлторы проверяют следующие документы по собственно строительству:
1. Постановление Администрации о строительстве;
2. Постановление Администрации о выделении земельного участка;
3. Постановление Администрации об утверждении проекта планировки;
4. Акт выбора земельного участка;
5. Договор аренды земельного участка, на котором будет вестись строительство;
6. Кадастровый план земельного участка;
7. Государственная экспертиза проекта планировки;
8. Государственная экспертиза проекта строительства каждого из корпусов;
9. Технические условия на подключение к сетям общего пользования;
10. Договор на выполнение генподрядных работ;
11. Разрешение на строительство.
Кроме них, существуют еще документы по инвестиционным отношениям
(инвестиционный контракт с дополнениями), протокол поквартирного
распределения и документы, подтверждающие исполнение обязательств
сторон по инвестиционному контракту. А также весьма объемная проектная
документация…
На вторичном рынке, сообщила Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья», риэлторам необходимо убедиться в подлинности предоставляемых клиентом документов, для чего делаются запросы нотариусам и в иные инстанции. Риэлторы беседуют с соседями собственника
– информацию, полученную от них, порой невозможно узнать из каких-либо
других источников. На основании справок из жилищно-эксплуатационных
организаций выясняются данные людей, которые когда-либо были зарегистрированы на этой жилплощади, а по архивам Федеральной регистрационной службы – история всех предыдущих сделок и собственников. Также надлежит убедиться (на основании данных все той же ФРС), что на квартиру не наложен арест, и нет обременений права. Запрашиваются справки в нарко- и психоневрологическом диспансере, подтверждающие, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят у них на учете. Делаются запросы в правоохранительные органы, чтобы убедиться, что у собственников нет проблем с законом, а также с воинским учетом.
…а гарантий, увы, не дают
Что до гарантий
(то есть, называя вещи своими именами, подтверждения того, что проверка
проведена качественно), то с ними хуже. Серьезнее дело поставлено на
первичном рынке – как отмечает Юлия Гераськина («Est-a-Tet»), уважающие
себя компании в заключаемых с клиентами договорах предусматривают, что
в случае отсутствия или недействительности прав застройщика/инвестора
на продаваемую квартиру покупателю будет возвращена вся уплаченная
сумма. «При этом на рынке новостроек существуют другие риски, не
поддающиеся оценке на первых стадиях строительства: риск задержки
строительства, изменения финансовой ситуации застройщика и риск
«двойной» продажи, - добавляет эксперт. – Но действующее
законодательство идет по пути защиты прав покупателей, о чем
свидетельствует распространение схемы покупки квартир с учетом ФЗ-214
«Об участии в долевом строительстве».
От себя нам придется добавить, что по 214-му закону почти не
продается типовое жилье, рассчитанное на массового покупателя. В
основном – по предварительным договорам, а это для покупателя
определенный риск. Случись что – придется идти в суд и не факт, что он
вынесет решение в вашу пользу. (Читайте на эту тему статью «Суд с застройщиком: как вернуть деньги за непостроенную квартиру»)
Что до вторичного рынка, то здесь многие риэлторы даже не понимали,
о каких гарантиях может идти речь. Ответы из серии «мы серьезная фирма,
и отвечаем своей репутацией» вряд ли можно считать исчерпывающими. Те
же, кто соглашался ответить по существу, ничего радостного не сообщили.
«Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить
истинных гарантий в том, что клиент не столкнется с каким-нибудь вновь
объявившимся наследником, или что ранее совершенные сделки с недвижимым
имуществом учитывали права всех заинтересованных лиц, что среди
документов присутствует согласие супруга на сделку, а остальные
документы не были сфальсифицированы, - убеждена Валерия Симонова, руководитель юридического департамента Группы компаний «НДВ».
– Включать в договор условие о том, что агентство будет нести за
возникновение какого-либо спора в отношении приобретаемого жилья
непосредственную ответственность – просто глупо. Либо, если такой пункт
имеется, - нечестно».
Хорошо забытое старое
Многие не помнят, но
как минимум одна серьезная попытка риэлторов взять на себя
ответственность уже была. В 2002 году сразу несколько «китов»
московского рынка объявили о введении «гарантийных обязательств» - у
каждого этот документ назывался по-своему, но суть у всех была одна: в
случае, если собственник лишался купленной при помощи агентства
квартиры, ему либо возвращали деньги, либо приобретали аналогичное
жилье. PR-службы этих компаний развернули в прессе по данному поводу
изрядный шум.
Скоро, однако, обнаружились проблемы. Выяснилось, что гарантировать
абсолютную «чистоту» не может ни один риэлтор – даже самый лучший, а
оплачивать взятые на себя гарантии компаниям не по силам. Стремясь уйти
от ответственности, некоторые агентства стали включать в договоры
заведомо невыполнимые пункты, начались скандалы, связанные с тем, что
клиенты посчитали себя обманутыми. В общем, инициативу по-тихому
прикрыли – что, на взгляд автора, является лучшим доказательством того,
что юридическую чистоту проверить в принципе невозможно. Во всяком
случае, так, чтобы отвечать за проверку не «репутацией», а деньгами…
Остается страховаться
«На мой взгляд,
наиболее эффективным механизмом защиты добросовестных покупателей
является страхование титула собственника, - считает Валерий Прокопьев, пресс-секретарь агентства «МИАН». – С января 2010 года наша компания помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты ввела обязательное страхование всех сделок на вторичном рынке.
Срок выбран в 3 года (согласно Гражданскому кодексу, это общий срок
исковой давности), а в качестве страховой компании выступает «РОСНО».
Подобный подход – каждый должен заниматься своим делом, и
обеспечивать безопасность владения недвижимостью должны страховые
компании – поддержали и прочие опрошенные нами эксперты. «Если клиент
предпочитает предпринять дополнительные меры по снижению рисков,
возможно, более рациональным шагом можно считать заключение договора со
страховой компанией (титульное страхование)», - выразила это мнение Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
Ради объективности добавим, что титульное страхование не очень-то
популярно среди покупателей жилья, которые стараются экономить деньги
на всех этапах сделки. Во многом это связано с тем, что страховка у нас
дорогая, да и с общим несовершенством данной системы (читайте на эту
тему «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»)
Покупатели новостроек тоже могут попытаться найти для себя страховую
программу, однако это занятие очень тяжелое – такие программы
практикуют немногие компании («Покупка новостройки: как застраховать себя от риска потерять деньги»).
Причины,
по которой риэлторы не могут гарантировать полную юридическую чистоту,
заключается не в их (риэлторов) злонамеренности. Они намного шире и
глубже. Прежде всего, весьма «специфическое» отношение государства к
собственности и собственникам – любопытствующих можно отослать к
недавней истории с «Речником». Была там природоохранная зона или не
была – вопрос отдельный, но те же самые госорганы, которые до этого
разрешали людям пользоваться недвижимостью, подводили им газ и свет,
взимали налоги (что, по меркам всего нормального мира является
признанием законности владения) вдруг «прозрели». Кто может
гарантировать, что завтра они не «прозреют» относительно вашего дома?
В подобной ситуации гарантировать что-то не может никто, даже
суперпрофессионал. Так что спасение утопающих остается делом рук самих
утопающих. То бишь клиентов.