Покупая жилье в новостройке, покупатель заведомо идет на риск, кто знает - достроит ли застройщик объект, тем более в заявленный срок и сумеет ли обеспечить его качество. В такой ситуации работа строительной компании по 214 закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» становится неплохим конкурентным преимуществом. Но стремятся ли застройщики его обрести?

Какие плюсы и минусы видят для себя в этом законе? На эти вопросы с помощью участников рынка отвечает журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Стимулы для перехода
Стимулов для работы по 214 закону у застройщиков не так уж и много, но они существенны. Во-первых, 214 закон – это все же законодательный акт, а не просто бумага. Кроме того, текст закона был усовершенствован: «В 214-ФЗ внесли изменения и поправки и  таких колоссальных пробелов, как были вначале, уже нет», - оптимистично заверяет Николай Климов, заместитель Генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»). Правда, и по сей день 214-ФЗ не носит обязательного характера, но в Госдуме ведутся разговоры о том, чтобы обязать застройщиков строить в соответствии с законом. Поэтому своевременно не перейдя на «законную» основу, можно в будущем столкнуться со множеством проблем, штрафами и пенни. «Наша компания по возможности «переводит» все продажи на заключение договоров долевого участия (ДДУ), в том числе и потому, что соблюдение законов немаловажно для собственного спокойствия», - утверждает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Это первая причина применения 214 закона.

Во-вторых, использование 214 закона стало важным конкурентным преимуществом, влияющим на продажи. Все больше потенциальных дольщиков, прицениваясь интересуется, как будут оформлены их отношения с застройщиком. «И при прочих равных условиях покупатели предпочитают продажи по договорам долевого участия», - свидетельствует Григорий Алтухов. Иногда предпочтение «законным» новостройкам отдается даже и в тех случаях, когда по качественным характеристикам они немного уступают тем, что продаются по другим схемам.

Единственно, что располагает покупателей к «серым» объектам – более низкие цены. «Достаточно предложить скидку в 10% и большинство покупателей выберет «другую схему». Пример массовых продаж квартир по низким ценам в новостройках, строящихся не по 214 закону, показывает, что низкая цена – более важный фактор, чем схема продаж», - уверен Григорий Алтухов. Особенно это справедливо, когда застройщик известен на рынке и имеет хорошую репутацию.

«Люди, для которых определяющим фактором при покупке объекта недвижимости выступает стоимость квадратного метра, всегда были, есть и будут. Но ведь и растет юридическая грамотность покупателя, а также его желание минимизировать риски. Для таких клиентов главенствующую роль все равно играет 214-ФЗ, поскольку на сегодня нет схемы, обеспечивающей более высокую защиту, чем эта», - рассуждает Елена Шитова, юрист компании «Велес Капитал Девелопмент». И многие застройщики считают, что в ближайшем будущем, юридически грамотных клиентов станет больше, поэтому и переходят в меру возможностей на строительство по закону.

(К слову заметим, что недавно журнал Metrinfo.Ru провел социологическое исследование на эту тему: «Народное мнение: обсуждаем приоритеты покупателя новостройки». И результаты опроса, на наш взгляд, удачно иллюстрируют рассуждения наших спикеров: бОльшая половина участников опроса – 56,7% - купили бы квартиру в новостройке в соответствии с законом № 214, невзирая на то, что такая покупка обойдется им дороже, нежели по «серой схеме».)

Тормозящие факторы
Странно, но застройщики и хотели бы строить по 214-му, но не всегда могут. «Правоустанавливающая документация на большинство строящихся объектов оформлялась 2-5 лет назад, когда ДДУ не были столь желанны для застройщика, и поэтому требования 214-ФЗ на объект просто не учитывались. Например, договоры аренды земли по многим новостройкам заключаются на 11 месяцев и постоянно продляются, а если использовать 214 закон нужно, чтобы договор аренды заключался на весь срок строительства», - рассказывает Григорий Алтухов («Лидер»). «Использование 214-ФЗ предполагает наличие у застройщика разрешения на строительство и оформленного надлежащим образом права на земельный участок (право собственности или право аренды), без этого перейти на работу по закону не получится», - добавляет Елена Шитова. А ведь нередки ситуации, когда застройщик находится только в процессе получения разрешения на строительство, но при этом весьма активно ведет строительные работы. Переход к работе по 214 закону в этих случаях привел бы к «заморозке» стройки. Кроме того, работая по 214 закону, застройщик должен обнародовать проектную декларацию, а строительство часто ведется без согласованной документации, и не так уж редки случаи, когда проект дома меняется на ходу, причем не по вине застройщика, а по желанию (не всегда обоснованному) администрации.

Вообще, эксперты рынка сходятся во мнении, что согласования – это главный сдерживающий фактор применения 214 закона, потому что они могут тянуться годами, и у застройщика на эти годы связываются руки. Даже пройдя все инстанции, он не может немедленно приступать к работе. «Прежде застройщик должен открыть адрес, то есть официально зарегистрировать продаваемый объект. В регпалату предоставляется объемный пакет документов: разрешение на строительство, документы на землю, архитектурный проект, документы по коммуникациям, согласования с пожарной инспекцией, местной администрацией и многое-многое другое», - сообщат Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости». То есть, за время согласований, не имея возможности привлекать инвестиции, застройщик может вообще обанкротиться, вот и приходится возвращаться к «серым» схемам. Правда, застройщики, не обладающие солидным капиталом, даже не имеют права приступить к строительству «по 214-му», потому что треть инвестиций должны составлять его собственные средства.

Формулировки, вызывающие вопросы
К «серым» схемам застройщиков подталкивают и другие недостатки 214 закона: «Например, неясно, каким образом регулируются отношения с дольщиками, инвестирующими в строительство не многоквартирного дома, а коттеджа. В п.1 ст.1 214 ФЗ сделана «заявка» на то что, такие отношения им тоже регулируются, но по тексту это совсем не очевидно», - утверждает Николай Климов («Пересвет-Регион»).

И чуть ли не каждая статья в законе вызывает вопросы. Например, статья 5, посвященная цене договора. Она обязывает дольщика платить вовремя, а в случае нарушения этой обязанности налагает на него штраф (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки). Кроме того статья дает застройщику возможность изменить цену купленной квартиры по соглашению сторон. Но в то же время, если дольщик нарушает обязанности по оплате квартиры, застройщик может расторгнуть ДДУ только при просрочке оплаты более чем на три месяца. А при рассрочке платежа договор можно расторгнуть, только если дольщик не выполняет его условия систематически, т.е. задерживает платежи более чем три раза в течение двенадцати месяцев или более чем на три месяца, при этом по истечении года все его нарушения «обнуляются». К тому же, застройщик может расторгнуть договор, только письменно предупредив об этом дольщика.

Если таких дольщиков будет много, то застройщику гарантированы  финансовые проблемы и он будет вынужден искать дополнительные средства. «При расторжении договора у застройщика отсутствует возможность зачесть сумму своих денежных требований к дольщику (т.е. набежавшие пенни – от ред.) из суммы, подлежащей возврату», - говорит Николай Климов. А если дольщик не заберет причитающуюся ему сумму, то застройщик должен положить ее на депозит у нотариуса, в противном случае пенни начислят уже ему – в соответствие с ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами.

Статья 6 регламентирует сроки передачи жилья дольщику, которые должны быть зафиксированы в ДДУ. У застройщика есть возможность сдвинуть сроки сдачи объекта, но только по соглашению сторон и только, сообщив об этом дольщику за два месяца до зафиксированного в ДДУ срока сдачи. Но не так уж редки ситуации, когда уже построенное здание не может пройти ГК, иногда по объективным причинам, а иногда и нет. И застройщик может узнать о том, что не сможет сдать объект в срок, всего за несколько недель до даты «Х», и никак не может предупредить об этом дольщика в указанное законом время. В результате дольщик вправе требовать выплаты пенни, несмотря на то, что застройщик вроде и не виноват.

Статья 8. В ней устанавливаются правила передачи построенной квартиры дольщику. Некоторые моменты здесь определены нечетко. «Следовало бы поправить нормы, касающиеся передачи объекта дольщику, в частности, есть обязанность дольщика приступить в определенный срок к приемке, но непонятно, когда он должен ее закончить», - недоумевает Николай Климов.

Еще одна специфичная проблема, – постоянный контроль и надзор со стороны государства. «Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, и о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения положений 214-ФЗ», - сообщает Юрий Алексеев, руководитель ГК «ПЖИ», экс-президент Гильдии риэлторов Московской области. Контроль исполнения законодательства – это нормальная практика, но российские бюрократические реалии иногда могут только мешать строительству, и не секрет, что подчас контроль оборачивается для застройщиков дополнительными «административными» расходами.

Но плюс тоже имеется
Но не все так плохо. Практически все эксперты единодушно заявляют, что с принятием 214-ФЗ был усовершенствован процесс оформления права собственности на объект недвижимости. «До вступления в силу 214 закона, оформление прав собственности занимало от года до полутора лет, а иногда и больше. Много времени уходило на урегулирование отношений между юридическими лицами, которые участвовали в строительстве жилого дома, на сбор и подачу полного пакета документов, от права на землю до протокола распределения квартир, на регистрацию. Застройщики были вынуждены оформлять каждую купленную квартиру, что плодило множество ошибок.  Процесс оформления особенно затягивался, если в проекте была доля города, а застройщики, по мнению чиновников, не исполняли свои обязательства перед городом. Сегодня же при реализации квартир по ДДУ, регистрация проходит один раз, а новые долевые участники регистрируется по установленному шаблону, что значительно упрощает процесс. Права собственности оформляются сразу же после  сдачи жилого дома в эксплуатацию и подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры. И что очень важно, согласно 214 ФЗ, дольщик имеет право сам  подать документы на  оформление прав собственности, а раньше для этого необходимо было присутствие и девелопера и покупателя», - рассказывает Николай Климов («Пересвет-Регион»).